八月下旬,新时代地产顺利供股集资1.2亿,顿时威水香江。
当前公司总股本为38870万股,股价为2.05港币,总市值为7.96亿;
林祖辉持股13520万股,占股34.8%,市值为2.77亿。
但林祖辉却发愁了,他空有股票,却没有现金,个人现金流仅1300万。
并且,他个人还负债5000万,其中欠王启霖3000万(炒会德丰借了1000万,注资新时代地产借了2000万),银行抵押《good》杂志借款1000万(用于第一次供股),欠方进1000万(注资借700万、投资电影借300万)。
这就是蛇吞鲸的后果,若是新时代地产发生意外,林祖辉简直要被债务逼得入赘王家。
手上仅1300万的现金肯定是不行的,因为万辉出版社需要借壳上市,林祖辉需要一笔买壳的钱。
出版社账上确实有钱,但其实也是杯水车薪,而且那笔资金要等到上市前,然后抽空用来还债;电影公司的票房也指望不上,9月15日上映,具体能分多少也是未知,而且这笔资金可能也需要还债。
很快,林祖辉似乎想起了什么,从抽屉拿出一份资料研究起来。
一会儿,他又拨通了一个电话。
“黎经理,美元/日元的最近一周的价格走势,能不能口述一下给我!”
“好,谢谢!”
打完电话,林祖辉迅速在纸上补上最近几天的美元/日元走势,然后研究起来。
很快,他发现一個机会!
他在2月底,用1100万港币动用了50倍杠杆卖空美元/日元,当时均价买点为261.5;经历半年的下跌,居然只跌了24.5,目前价格为237。
也就是说,他的市值已经有了5500万港币,大赚了4000多万。
当然,这个钱他不会取出来的,它是明年自己的事业底气。
林祖辉之所以说是有个机会,是因为他清晰的记得1985年年底,美元/人员的汇率是200点左右。
而如今距离1985年结束,还有4个月多一点,这期间居然有37点的跌幅。
若是他以部分股票做抵押,拿出一笔资金继续做空,他在年底说不定就可以获得一大笔资金。
他在纸上计算起来:
美元/日元最近几十年最高点为262点,这是铁的数据,不可能因为自己几千万的资金而发生改变。
目前,美元/日元点数为237点,若是10倍杠杆,如果突然涨到260点,他就会爆仓;但是很显然,那是不可能的,他记得没有这种巨大的波动,也不符合日元升值的市场规律。
想想看,四个月时间,从237点涨到260点,再跌至200点;就这个走势,就是美国财团也难办到。
对,自己最多抵押3000万股新时代地产的股票,如是按照七成的贷款率(新时代地产股票保值),就能贷款4200万;自己再凑800万,拿出5000万以十倍杠杆做空。
年底,仅这一笔资金,自己可能就能获得8000万的纯利。
至于风险,零风险!
(ps:此时主角尚未想起‘广场协议’会在九月下旬签订,后面有想起,追加了投资。)
没有那个傻瓜大鳄会为了5000万的资金,而去将美元/日元拉升到260点,其付出的代价,恐怕就是5000亿。
而林祖辉就算失去了5000万资金,也不是致命的;他还拥有1.05亿股新时代地产股票,占总股本的27%;王启霖占股13%,两人合起来就是40%,这个绝对安全。
而且银行抵押并不会将股票卖给别人,自己只要保证新时代地产股价不跌,出售一部分即可。
干了!
三天后,林祖辉出现在汇丰银行外汇部门。
黎宏明热情的接待了他,这可真是财神爷啊,当初投资的1100万,变成5000多万;这要是扩散出去,香江恐怕要将这位小爷捧上天。
林祖辉先是确定了一下美元/日元的行情,发现居然又涨了1.2点,目前为238.2点;三天的贷款时间,居然让多赚1个点。
林祖辉将自己的来意说明后,黎宏明没有以前那么吃惊了,毕竟眼前的年轻人,掌握着一个市值近八亿的地产上市公司,还有一家年利润千万的出版社。
5000万的保证金,10倍杠杆,也不过5亿港币而已,不会被人特意狙击的。
接下来就是办理手续,林祖辉委托汇丰银行在236点上方买入空单。
又过三天后,林祖辉来到汇丰银行拿到交割单,居然是在均价238点的水平,这简直是让林祖辉立于不败之地。
当然了,这个涨势不排除要涨到240点以上,林祖辉也好不担心,他的爆仓点可是在261.5。
......
8月30日,星期五。
林祖辉和梁真勋乘车前往本岛拍卖所,今天是1985年的第一次官地拍卖会,新时代地产自然也不希望错过。
今年4月份的时候,港府拿出‘金钟地王’拍卖,目的在于振奋香江的地产业;但那场拍卖会就一幅地‘金钟地王’拍卖,港府并没有拿出其余官地拍卖。
这一次,被称之为今年的‘第一次官地拍卖会’,原因是足足有19幅官地拿出来拍卖。
官地整体的质素,肯定要比市场流通的土地更好,面积也更大,所以有实力的地产商是不会错过的;至于一些小地产商,自然很少参加。
新时代地产当然还属于小地产公司,但是林祖辉却坚持要参加,并且特意准备了7000万的资金,是八月下旬集资1.2亿剩下的。
在车上,林祖辉叮嘱道:“本岛的高级住宅土地目前在700元每平方尺左右,今天凡是10万平方尺上下的土地,都是我们的目标。我的策略是,假设有3幅7万平方尺到12万平方尺的土地,由我这个‘愣头青’来喊价。我会装成大豪客,将第一幅地喊出一个高价,并趁对方不注意,丢给他,我们再装作可惜的样子。这样一来,在后面的两幅地,我们回转的空间就大了,毕竟那些地产商虽然有钱,也不见得和我这样的愣头青比财力,最后还得被拍卖所宰一笔!”
梁真勋点头说道:“老板倒不是‘愣头青’,而本身将新时代地产的市值增加10多倍,仅用了半年时间,这样的人在外人眼里,肯定是有傲气的。他们甚至会认为老板你在赌气,所以心有畏惧也是有可能的。我觉得这个策略可行!”
林祖辉虽然刚入地产行业,但心也有傲气,想开发一个中型楼盘,提升一下公司的士气和整体素质。
10万平方尺的土地,按照地积比率3.5倍计算(可能更高),就是35万平方尺的楼面面积;如果明年下半年售期房,本岛的住宅物业恐怕在900元每平方尺左右,可销售3.2亿。按照两年的工期,地皮费7000万+建筑费8000万+纳税3000万,每年三成多的利润,还是比较划算的。
地积比率还可以提高,售价也有可能提高,每年四成的利润都有可能!
当然了,就是每年两成的利润都可以做,反正地产公司只需要出一个土地购买费,其余资金全部通过银行贷款和期房销售来搞定。
重要的是,开发出这样一个楼盘后,新时代地产就相当于跨入中型地产公司。毕竟35万平方尺的楼面面积,足足可以有六七百套住宅的小区。
虽然新时代地产只有六七千万的流动资金,但却无需担忧付不起价值七八千万的土地款,银行乐意借贷,毕竟上次集资1.2亿后,新时代地产的负债率相当于降低了很多。